Baufinanzierung: Die richtige Zinsbindung wählen
🇺🇸 Read this article in EnglishBei einer Baufinanzierung legen Sie den Zins für eine bestimmte Zeit fest – meist 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Zinsbindungen kosten einen etwas höheren Zins, schützen aber vor steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Nach zehn Jahren dürfen Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen; eine lange Bindung ist für Kreditnehmer deshalb weniger riskant, als sie klingt.
Inhalt
Anders als in den USA sind Baufinanzierungen in Deutschland fast immer Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Nach deren Ablauf ist meist noch eine Restschuld offen, für die Sie eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins brauchen. Genau hier liegt das Risiko.
So funktioniert das Annuitätendarlehen
Sie zahlen eine gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil jeden Monat kleiner und der Tilgungsanteil größer.
Kreditrechner: Monatliche Rate berechnenRate und Zinskosten Ihres KreditsZum Rechner →Beispiel: 300.000 € zu 3,5 % mit einer anfänglichen Tilgung von 2 % ergeben eine Monatsrate von 1.375 €. Nach zehn Jahren sind erst rund 72.000 € getilgt – etwa 228.000 € müssen anschließend neu finanziert werden.
Kurze oder lange Zinsbindung?
| Zinsbindung | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| 5–10 Jahre | niedrigster Zins | hohe Restschuld beim Zinsänderungsrisiko |
| 15 Jahre | guter Kompromiss | etwas höherer Zins |
| 20 Jahre und mehr | maximale Planungssicherheit | höchster Zins; Kündigungsrecht nach 10 Jahren gleicht das teilweise aus |
Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie jedes Darlehen mit festem Zins mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wählen Sie also 15 oder 20 Jahre und die Zinsen fallen deutlich, können Sie trotzdem nach zehn Jahren umschulden. Steigen sie, sind Sie geschützt.
Tilgung und Sondertilgung
- Höhere Tilgung (z. B. 3 % statt 2 %) verringert die Restschuld am Ende der Zinsbindung deutlich und damit Ihr Risiko.
- Sondertilgungsrecht von 5 % pro Jahr ist bei vielen Banken ohne oder gegen geringen Aufpreis möglich.
- Tilgungssatzwechsel erlaubt es, die Rate bei Bedarf anzupassen.
Anschlussfinanzierung frühzeitig planen
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die Konditionen für die Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus sichern – gegen einen Zinsaufschlag. Das lohnt sich vor allem, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und eine hohe Restschuld haben.
Häufige Fragen
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Bei diesem Darlehen ist die Zinsbindung so lang wie die Laufzeit, sodass am Ende keine Restschuld bleibt. Es bietet maximale Sicherheit, die Rate ist aber höher.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Banken erwarten meist, dass mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) aus Eigenkapital bezahlt werden. Mit 20 % Eigenkapital erhalten Sie in der Regel deutlich bessere Zinsen.